ローン中のマイホームを抱える人が自己破産するには

不動産があっても同時廃止になることも

破産・免責手続の申立人にマイホームなどの不動産がある場合には、原則として管財事件になるはずです。
しかし、管財事件になれば、最低でも30万円〜50万円程度の予納金がかかります。

しかし、破産・免責手続の申立てをする人の住宅ローンの残額は、相当な額であることも多いでしょう。
また、不動産価格は依然として下落傾向にあり、破産・免責手続申立時の不動産の時価または評価額が、購入時に較べて数十パーセント減、場合によっては2分の1、3分の1にまで下がっていることもあるでしょう。
たとえば、時価1000万円程度の不動産に設定された抵当権の債務額(残額)が、2000万円〜3000万円ということも少なくありません。

このような状態を担保割れまたはオーバーローンといいます。
こうした状態では、抵当権者である金融機関が抵当権を実行(競売など)したとしても、回収できない額が相当な金額になります。
これでは、管財事件にしたとしても意味がありません。

そこで、多くの裁判所では、個人が破産・免責手続を申し立てる場合、申立人が不動産を所有している場合でも、その不動産によって担保される債務の総額が、その担保不動産の申立時の価値の一定倍数以上であれば、管財事件とはせず、原則として、最初から同時廃止の事件とする取扱いをしています(あくまでもそのほかに管財事件となるほどの財産がない場合)。
これにより、不動産を所有している人でも、たとえば自分で破産・免責手続の申立てをすれば、予納金、印紙代、切手代を含めて1万数千円で自己破産できる可能性があります。

基準は裁判所によって異なる

不動産によって担保される債務の総額が、不動産の価格の何倍以上であれば、原則として同時廃止事件にするのかは裁判所によって異なります。
また、不動産の価格の根拠を何にするかも裁判所によって異なります。

たとえば、ある裁判所では、不動産の査定価格の1.5倍以上の債務額があれば同時廃止事件にし、また別の裁判所では、固定資産評価額の1.5倍以上あれば同時廃止事件にし、あるいは別の裁判所では、固定資産評価額お1.3倍を超える債務額があれば同時廃止事件にする、といった具合です。

なお、不動産の査定書を要求する裁判所の場合、不動産鑑定士による鑑定書ではなく、不動産業者による査定でよいとしているところが多いといえます。
ただ、裁判所によって、不動産業者1社の査定書だけでよいところもあれば、2社の査定書を求めるところもあります。

また、固定資産評価額でオーバーローンであるか否かを判断する方式の場合、固定資産評価額が意外に高く、オーバーローンとはならないことがあります。
このような場合、不動産業者に査定してもらい、それを基準として債務額がその裁判所の基準以上であればオーバーローンとする扱いのところがあります。

このように基準は裁判所によって異なりますので、不動産を所有している人が破産・免責手続の申立てを考えている場合、管轄裁判所によく確認する必要があります。

なお、その裁判所の基準を満たしていれば、財産の点では同時廃止事件となるはずですが、そのほかの理由、たとえば借金の原因に浪費・ギャンブルが多い、といった理由で管財事件となる場合がありますので、注意が必要です。

マイホームはどうする

自宅がオーバーローンになっている人が、破産・免責手続申立てをし、同時廃止事件となった場合、自宅はどうなるのでしょうか、結論からいえば、少なくともある一定期間は自宅に住み続けられることが少なくない、といえます。

破産・免責手続申立て時に、金融機関(または保証会社)が競売を申立てていることもあるでしょう。
また破産・免責手続申立て後に競売の申立てをすることもあるでしょう。

しかし、昨今のような経済状況では、競売の申立てをしたとしても、買受人が決まって買受人に所有権が移るまで、少なくとも半年から1年程度、場合によってはそれ以上の時間がかかる可能性があります。
それまでの間は、通常、住み続けたいと思えば住み続けることができます。
また、競売を申し立てたり、任意売却(裁判所を通さないで売却する方法)を試しみても買い手がなかなかつかず、実質的にずっと住み続けられる可能性もありますし、売り出しても買い手がつく見通しがない、あるいは売れたとしても極めて低い価格でしか売れない、というような場合には担保権者が競売や任意売却での回収をあきらめ、そのまま住み続けられる可能性もあります。

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